Για την περίπτωση υπαίτιας καθυστέρησης στην κατα- βολή του μισθώματος, στον εκμισθωτή παρέχονται ποι- κίλες δυνατότητες έννομης προστασίας. Εκτός από τη διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου (ειδική διαδι- κασία των άρθρων ΚΠολΔ 662 Β’ έως 662 Η’) σε συνδυα- σμό με διαταγή πληρωμής για την καταβολή των μισθωμάτων, ο εκμισθωτής μπορεί να αιτηθεί την απόδοση του μισθίου με αγωγή, η οποία ως νομική βάση μπορεί να έχει είτε το άρθρο 597 ΑΚ είτε το άρθρο 66 ΕισΝ ΚΠολΔ. Η επιλογή της εκάστοτε νομικής βάσης, που κρίνεται κατά περίπτωση κατάλληλη, συνεπάγεται μια σειρά από πρα- κτικές και διαδικαστικές συνέπειες.Δυνατή είναι μάλιστα, όπως θα δούμε παρακάτω, και η σώρευση των δύο βά- σεων, υπό προ€ποθέσεις. Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω καταγγελίας (ΑΚ 597) Προ€πόθεση εφαρμογής της διάταξης του άρ- θρου 597 ΑΚ είναι η υπερημερία του μισθωτή, δηλαδή η υπαίτια καθυστέρηση καταβολής του μι- σθώματος. Προκειμένου να περιέλθει σε υπερημε- ρία ο μισθωτής απαιτείται προγενέστερη συμφωνία συγκεκριμένη ημέρα. Εφόσον δεν έχει προβλεφθεί δήλη ημέρα στο μισθωτήριο, η υπερημερία επέρχεται μετά από όχλησή του εκ μέρους του εκμισθωτή. Η διάταξη του 597 ΑΚ δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να κα- ταγγείλει τη μίσθωση, τηρώντας τις εκεί προβλεπό- μενες προθεσμίες, δηλαδή προθεσμία ενός μήνα για μισθώσεις με διάρκεια τουλάχιστον ενός έτους και προθεσμία δέκα ημερών στις υπόλοιπες περιπτώ- σεις. Η έννοια της διάταξης είναι ότι η καταγγελία τελεί υπό τη διαλυτική αίρεση της καταβολής των οφειλομένων μέσα στην προαναφερόμενη προθε- σμία από την κοινοποίησή της (κατ’ άλλη άποψη δεν πρόκειται για διαλυτική αίρεση αλλά για αρνητική προ€- πόθεση) και τα αποτελέσματά της επέρχονται μόνο μετά τη παρέλευση άπρακτης της προθεσμίας. Η αγωγή από- δοσης σε αυτή την περίπτωση στηρίζεται στο γεγονός ότι η μισθωτική σχέση μετά την πάροδο της προθεσμίας λύνε- ται αυτοδικαίως για το μέλλον και ζητούνται τα μισθώματα που οφείλονται για το διάστημα μέχρι την ενεργοποίηση της καταγγελίας. Οποιοδήποτε ποσό αφορά το χρονικό διάστημα μετά τη λύση της μίσθωσης, θεωρείται ότι αξιώ- νεται ως αποζημίωση χρήσης για την περαιτέρω παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο (31/2008 ΕφΠειρ ΠειρΝομ 2009.310). Επιπλέον δεν αποκλείεται αξίωση του εκμι- σθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της σύμβασης (ΑΚ 597 παρ. 1 εδ. β’).
Η καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ δεν υπόκειται σε ορισμένο τύπο, ενώ μπορεί να ασκηθεί και με το δικό- γραφο της αγωγής απόδοσης. Άλλωστε ακόμα και αν δεν μνημονεύεται ρητά σε αυτό, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 662 ΚΠολΔ, «η άσκηση αγωγής απόδοσης της χρή- σης μισθίου ισχύει ως καταγγελία, τηρουμένων των διατά- ξεων του ουσιαστικού δικαίου». Στην περίπτωση αυτή, στην οποία η καταγγελία ασκείται με την επίδοση του δι- κογράφου της αγωγής απόδοσης μισθίου, είτε ρητά είτε πλασματικά κατ’ άρθρο 662 ΚΠολΔ, πρέπει να κοινοποι- ηθεί στο μισθωτή τουλάχιστον ένα μήνα (ή δέκα ημέρες αντίστοιχα – ΑΚ 597) πριν από τη συζήτηση της αγωγής, έτσι ώστε τα αποτελέσματά της να επέλθουν το αργότερο κατά τη διαδικασία στο ακροατήριο και το αίτημα απόδοσης να στηρίζεται πλέον στο γεγονός ότι η μίσθωση είναι ήδη λυμένη (ΑΚ 599) (Γεωργιάδη/Στα- θόπουλου ΕρμΑΚ 597). Ωστόσο, κατά το άρθρο 69 ΚΠολΔ, δικαστική προστασία επι- τρέπεται να ζητηθεί και «α) αν η παροχή, που δεν εξαρτάται από αντιπαροχή, συνδέεται με την επέλευση χρο- νικού σημείου, προτού επέλθει το χρονικό αυτό σημείο […] ε) αν το δικαίωμα εξαρτάται από την πλή- ρωση αίρεσης ή την επέλευση γεγονότος. 2. Στην περίπτωση του εδαφ. α’, ο εναγό- μενος καταδικάζεται να καταβάλει ή να πα- ραδώσει το πράγμα μόλις επέλθει το χρονικό
σημείο […]. Στην περίπτωση του εδαφ. ε’, κα- ταδικάζεται στην παροχή μόλις πληρωθεί η αί- ρεση ή επέλθει το γεγονός και αυτό διαπιστωθεί με τον τρόπο που ορίζει η απόφαση.» Με βάση τα παραπάνω έχει κριθεί από τη Νομολογία ότι από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 597 ΑΚ και 69 παρ. 1 ΚΠολΔ, συνάγεται σαφώς ότι η αγωγή από- καθυστέρησης του μισθώματος, στην oποία είναι δυνατόν να περιέχεται και η σχετική καταγ- γελία, νόμιμα συζητείται και πριν παρέλθει η προβλεπό- μενη στο άρθρο 597 ΑΚ προθεσμία επέλευσης των αποτελεσμάτων της καταγγελίας (Α.Π. 598/1991 ΕλλΔ 1991.787, ΕφΘεσ 1436/1999 Αρμ 2001.486, ΕφΑθ 8195/1996 Δ/νη 1997.636, ΕφΑθ 8516/1989, ΕλλΔ 32.1007, ΕφΑιγ 33/1994 Βάση Νομ. Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ 1997, βλ. επίσης και Κεραμέας/Κονδύλης/Νίκας ΕρμΚΠολΔ αρ. 662, 8). Η μόνη διαφορά στην περίπτωση αυτή είναι ότι η καταδίκη σε απόδοση του μισθίου θα γίνει για τον χρόνο μετά τη συμπλήρωση της προθεσμίας. Εάν ο μισθωτής κα- ταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα μαζί με τα έξοδα της καταγγελίας στο χρονικό διάστημα μετά τη συζήτηση της αγωγής και πριν την εκπνοή της προθεσμίας, η καταγγελία καθίσταται ανενεργή, επομένως η μισθωτική σχέση εξα- κολουθεί να ισχύει. Ο μισθωτής τότε έχει το δικαίωμα να προβάλει τον οψιγενή ισχυρισμό της καταβολής είτε ασκώ- ντας έφεση κατά της καταδικαστικής απόφασης (αρθρο 527 παρ. 2 ΚΠολΔ) είτε με ανακοπή εφόσον επισπεύδε- ται αναγκαστική εκτέλεση (άρθρο 933 παρ. 3 ΚΠολΔ). Η άποψη αυτή, που αρχικά επικράτησε νομολογιακώς, επικυρώθηκε και νομοθετικά με το άρθρο 48 παρ. 2 του Π.Δ. 34/1995 για τις επαγγελματικές μισθώσεις, το οποίο όρισε ότι η διάταξη του άρθρου 69 ΚΠολΔ εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση αγωγής για απόδοση μισθίου. Στην περί- πτωση όμως καταβολής μελλοντικών μισθωμάτων πρέπει να συντρέχουν οι αυστηρές προ€ποθέσεις που ορίζονται στην παρ. 1 του άρθρου 69 ΚΠολΔ και να εκτίθενται στο δικόγραφο οι συγκεκριμένοι λόγοι που δικαιολογούν την πρόωρη άσκηση της αγωγής. Άλλωστε ο κανόνας ορίζει ότι κρίσιμος χρόνος για να κριθεί η συνδρομή των στοι- χείων κτήσης και απαιτητού του δικαιώματος είναι ο χρό- νος συζήτησης της αγωγής και μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται να ζητηθεί προληπτική έννομη προστασία (ΕφΑθ 8195/1996 Δ/νη 1997.636). Ένα άλλο σημείο που πρέπει να υπογραμμισθεί στην περίπτωση της πλασματικής καταγγελίας του άρθρου 662 ΚΠολΔ, είναι ότι ενδεχόμενη παραίτηση από το δικό- γραφο της αγωγής απόδοσης (ΑΚ 294, 295) δεν επηρεάζει την ισχύ της καταγγελίας, αφού αυτή, ως μονομερής απευ- θυντέα διαπλαστική δικαιοπραξία, αναπτύσσει τα έννομα αποτελέσματά της αφότου το δικόγραφο της αγωγής κοι- νοποιηθεί στον εναγόμενο και δεν ανακαλείται (ΑΚ 167, ΑΚ 587 εδ. α’). Έτσι η πάροδος άπρακτης της προθεσμίας επιφέρει τη λύση της μίσθωσης, ανεξάρτητα από την τύχη της αγωγής (ΕφΠειρ 318/2008 ΠειρΝομ 2009/310, ΑΠ 1473/2003 ΕλΔ 46.1110). Το μίσθιο ακίνητο στην περί- πτωση αυτή ζητείται με αγωγή κυριότητας ή νομής. Άλλω- στε, η επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, μετά την πάροδο της νόμιμης προθεσμίας, δεν μπορεί να ανα- τραπεί ούτε με συμφωνία των μερών, αφού έτσι θα ανα- βίωνε μία λυμένη σχέση, πράγμα που δεν προβλέπεται από το δίκαιο, επιτρέπεται όμως η κατάρτιση νέας σύμ- βασης μίσθωσης. (ΕφΘεσ1372/2008 Αρμ 2009.1172, Εφ- Πειρ 139/1996 ΕλΔ 1996.1155). Για τον ίδιο λόγο -ανεξαρτησία της καταγγελίας από την αγωγή- η απόρριψη της τελευταίας για τυπικούς λόγους δεν θίγει το κύρος της καταγγελίας, στην οποία έτσι μπο- ρεί να στηριχθεί μεταγενέστερη αγωγή απόδοσης μι- σθίου (ΕφΑθ 3769/1989 ΕΔικΠολυκ 1991.316). Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας (66 ΕισΝ ΚΠολΔ) Το άρθρο 66 ΕισΝ ΚΠολΔ, το οποίο εφαρμόζε- ται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 15 Π.Δ. 34/1995), δίνει στον εκμισθωτή τη δυνατότητα, σε πε- ρίπτωση που ο μισθωτής καθυστερήσει την καταβολή του μισθώματος από δυστροπία, να ζητήσει την από- δοση του μισθίου και χωρίς να έχει καταγγείλει τη μίσθωση. Στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται η διά- ταξη του άρθρου 662 ΚΠολΔ, επομένως η άσκηση αγωγής δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης (66 παρ. 2 ΕισΝ ΚΠολΔ). Η νομική βάση της αγωγής απόδοσης του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ στηρίζεται κατ’ αρχήν στο ίδιο πραγματικό γεγονός με τη βάση του 597 ΑΚ. Προ€πόθεση εφαρμογής της είναι η καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, η οποία, κατά τη Νομολογία τεκμαίρεται από τη μη καταβολή του μισθώματος κατά την ημέρα που συμ- φωνήθηκε, εξαιτίας της οποίας ο μισθωτής γίνεται υπερή- μερος (άρθρα 340 και 341 ΑΚ) ως οφειλέτης και χωρίς όχληση (ΑΠ 1133/1995 ΕλΔ 37.1586, ΑΠ 1547/1992 ΕλΔ 35.415, ΕφΑθ 4719/2002 ΕλΔ 44.553). Επομένως ο όρος «δυστροπία» ταυτίζεται στην πράξη με τον όρο «υπαίτια καθυστέρηση», δηλαδή «υπερημερία» (ΕφΑθ 5583/2002 ΕΔικΠολυκ 2004.330). Κατά το άρθρο 342 ΑΚ, η υπερη- μερία αίρεται, εά
ν ο μισθωτής προβάλει και αποδείξει ότι η καθυστέρηση πληρωμής οφείλεται σε γογονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη, δηλαδή σε γεγονός ανεξάρτητο της βουλήσεώς του (ΑΠ 2037/2006 Βάση Νομ.Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ). Τέτοιο γεγονός αποτελεί οποιαδήποτε εύλογη αιτία, η οποία δικαιολογεί την καθυστέρηση, όπως για πα- ράδειγμα η πλάνη γύρω από την ύπαρξη ή το περιεχόμενο ή την έκταση της οφειλής, η οποία όμως δεν πρέπει να οφείλεται σε αμέλεια του μισθωτή (ΕφΑθ 4719/2002 ΕλΔ 44.553). Επιπλέον, το άρθρο 661 ΚΠολΔ δίνει τη δυνατότητα στο μισθωτή να καταργήσει τη δίκη για την απόδοση της χρήσης του μισθίου, καταβάλλοντας ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου μέχρι το τέλος της συζήτησης στο ακροατή- ριο, όλα τα οφειλόμενα μισθώματα μαζί με τα δικαστικά έξοδα, που ορίζονται αμέσως. Η καταβολή πρέπει να είναι πραγματική και προσήκουσα. Κατ’ εξαίρεση, η δίκη δεν καταργείται εάν πρόκειται για επανειλημμένη δυστροπία, η οποία συντρέχει όταν ο μισθωτής παρά τη σχετική όχληση του εκμισθωτή, που μπορεί να γίνει και με απλή διαμαρτυρία, καθυστερεί την καταβολή των μισθωμάτων σε δύο τουλάχιστον περιπτώσεις, κατά τρόπο που δείχνει εμμονή στη μη τακτική εκπλήρωση της συμβατικής υπο- χρέωσής του για πληρωμή του μισθώματος (ΑΠ 86/2005 ΕλΔ 46.1459, ΑΠ 184/1994 ΕλΔ 36.862, ΑΠ 1547/1992 ΕλΔ 35.415) δεν έχει δε σημασία το χρονικό διάστημα που διέρρευσε μεταξύ των δύο καθυστερήσεων (ΕφΑθ 8882/2006 Βάση Νομ. Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 207/1996 ΕλΔ 37.1648). Ο ισχυρισμός για επανειλημμένη δυστροπία δεν αποτελεί στοιχείο της αγωγής, αλλά αντέν-
σταση του ενάγοντος – εκμισθωτή, η οποία εμποδίζει την κατάργηση της δίκης (ΑΠ 86/2005 ΕΔικΠολυκ 2005.123) Η διαφορά της αγωγής απόδοσης από δυστροπία κατά το άρθρο 66 ΕισΝ ΚΠολΔ σε σχέση με την αγωγή απόδο- σης μετά από καταγγελία (του άρθρου 597 ΑΚ) έγκειται στο ότι η πρώτη προ€ποθέτει έγκυρη μισθωτική σχέση. Η αξίωση προς απόδοση γεννάται από μόνο το γεγονός της δυστροπίας, συνεπώς η μίσθωση λύνεται όχι λόγω καταγ- γελίας (εξάλλου το 662 ΚΠολΔ δεν εφαρμόζεται σ’αυτή πραγματικής κατάστασης που δημιουργείται με την εκτέλεση της απόφασης που κάνει δεκτή την αγωγή απόδοσης (Κεραμέας/Κονδύ- λης/Νίκας ΕρμΚΠολΔ αρ. 662, 4, Γεωργιάδη/Σταθόπουλου ΕρμΑΚ 597.3).
Σώρευση νομίμων βάσεων (ΑΚ 597 και ΕισΝ ΚΠολΔ 66) Σε πολλές περιπτώσεις έχει κριθεί νομολογιακώς η σχέση μεταξύ των δικαιωμάτων που απορρέουν από τις προαναφερόμενες διατάξεις. Φαινομενικά τα δύο δικαι- ώματα είναι αντιφατικά μεταξύ τους, συνεπώς ο εκμισθω- τής πρέπει να επιλέξει να ασκήσει είτε το πρώτο, που προ€ποθέτει καταγγελία της μίσθωσης και τήρηση προθε- σμίας, είτε το δεύτερο, που δεν απαιτεί καταγγελία. Για το λόγο αυτό συχνά τα δικαστήρια καταφεύγουν σε ερμη- νεία του δικογράφου της αγωγής, και εφόσον αυτό περιέ- χει ρητή δήλωση καταγγελίας, καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι βασίζεται στο άρθρο 597 ΑΚ, παρά την ενδεχόμενη χρήση του όρου «δυστροπία». Στις περιπτώ- σεις αυτές κρίνεται ότι ο όρος χρησιμοποιείται αδόκιμα, αντί του ορθότερου «υπερημερία» (ΕφΠειρ 318/2008 ΠειρΝομ 2009/310, ΕφΘεσ 1436/1999 Αρμ 2001.486, ΕφΘεσ 2590/1999 Αρμ 1999.1526). Ως προς τη δυνατότητα σώρευσης των δύο νομικών βά- σεων, επικρατεί διχογνωμία. Σύμφωνα με μία άποψη, η καταγγελία κατά το άρθρο 597 ΑΚ αποκλείει την εφαρ- μογή του άρθρου 66 του ΕισΝ ΚΠολΔ: «Από το ίδιο πραγματικό γεγονός ως γενεσιουργό αίτιο, δηλ. από την υπερημερία του μισθωτή ως προς την κατα- βολή του μισθώματος, πηγάζουν δύο δικαιώματα του εκ- μισθωτή, καθένα από τα οποία κατατείνει σε διαφορετικό σκοπό και συνεπάγεται διαφορετικά έννομα αποτελέ- σματα, αφού πράγματι η καταγγελία της μισθώσεως κατά το άρθρο 597 ΑΚ επιφέρει την άρση της μισθωτικής σχέ- σεως για το μέλλον (ΑΚ 587 εδ. α’), ενώ το ιδιότυπο δικαί- ωμα από το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠολΔ κατευθύνεται απλώς στην απόδοση του μισθίου, χωρίς η άσκηση της να επιφέρει τη λύση της μισθώσεως, η οποία, στην περίπτωση αυτή, επέρχεται μόνο με την απόδοση του μισθίου, είτε εκουσίως είτε με την αναγκαστική εκτέλεση της οικείας δι- καστικής αποφάσεως. Πρόκειται λοιπόν για δικαιώματα τα οποία συρρέουν διαζευκτικώς και επομένως, ενόψει του άρθρου 306 ΑΚ, που εφαρμόζεται και στην ενλόγω περί- πτωση διαζευκτικής συρροής, η επιλογή του ενός αποκλείει την άσκηση του άλλου, χωρίς δυνατότητα μεταβολής γνώ- μης (ΕφΠειρ 883/1988 ό.π. και εκεί παραπομπές, Μπαλής, Γεν. Αρχαί, έκδ. 7η παρ. 139 αριθ. 2). Ειδικότερα, αν η μί- σθωση καταγγελθεί σύμφωνα με το άρθρο 597 ΑΚ, απο- κλείεται η εφαρμογή του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ» (ΕφΘεσ 2590/1999 Αρμ 1999.1526) Κρατούσα όμως φαίνεται να είναι η αντίθετη άποψη, σύμφωνα με την οποία είναι δυνατή η επικουρική σώ- ρευση των δύο νομικών βάσεων. Συγκεκριμένα, έχει κρι- θεί ότι, παρ’ όλο που μεταξύ των δύο αγωγών υπάρχει ουσιαστική αντίφαση, παραδεκτά σωρεύ- ονται στο ίδιο δικόγραφο αγωγής η κύρια βάση του άρθρου 597 ΑΚ και η επικου- ρική του άρθρου 66 ΕισΝ ΚΠολΔ. Αν η σώρευση ακολουθήσει άλλη σειρά – κύρια βάση η λόγω δυστροπίας του 66 ΕισΝΚΠολΔ και επικουρική η λόγω κα- ταγγελίας του 597 ΑΚ -, η επικουρική βάση μπορεί να εξετασθεί μόνο εφόσον η καταγγελία έχει ήδη γίνει εξωδίκως, γιατί διαφορετικά, αν η καταγγελία γίνε- ται με το δικόγραφο της αγωγής, θεωρείται ότι περιέχει αίρεση (αφού γίνεται υπό την αίρεση της απόρριψης της κύριας βάσης), επομένως είναι άκυρη (ΑΠ 1870/85 ΝοΒ 34.1595, ΑΠ 1549/85 ΝοΒ 34.1586, ΕφΑθ 8292/1995 ΑρχΝ 1996.56, ΕφΛαρ 635/1988 ΑρχΝ 40.613, ΕφΑθ 5853/1983 ΕΔΠολ 1983.309). Έτσι λοιπόν, παραδεκτή είναι η άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου λόγω καταγγε- λίας και επικουρικά λόγω δυστροπίας (ΚΠολΔ 219). Η επικουρική βάση εξετάζεται μόνο εάν απορριφθεί η κύρια. Αν η κύρια βάση απορριφθεί λόγω καταβολής των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων μέσα στην προθεσμία (του ενός μηνός ή των δέκα ημερών) από την καταγγελία της μίσθωσης, η εξέταση της επικουρικής βάσης έχει αξία μόνο εφόσον εξακολουθούν να οφείλονται μισθώματα μετά την καταγγελία και μέχρι τη συζήτηση της αγωγής (ΑΠ 2037/2006 Βάση Νομ. Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 5583/2002 ΕΔικΠολυκ 2004.330, ΕφΑθ 8292/1995 Δ/νη 1997.1658, ΕφΑθ 3965/ 1991 Βάση Νομ. Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ).
http://www.paristamai.gr/